Con il nuovo catasto rivalutazioni del 900%

L’eliminazione dell’Imu sulla prima casa potrebbe arrivare nello stesso momento in cui sarà pronto il nuovo catasto. È questa l’intenzione del governo che mentre sull’imposta ha deciso l’ennesimo rinvio (da fine agosto a ottobre) per il catasto sta accelerando. Il comitato ristretto della Commissione Finanze della Camera ha completato l’esame della parte della delega fiscale che riguarda il catasto. Le norme affidano ai Comuni il compito di raccogliere i dati sui quali dovrà essere definita la nuova rendita catastale e il nuovo valore patrimoniale, i due elementi necessari a misurare il valore dell’immobile. Sono state apportate delle modifiche rispetto al testo della scorsa legislatura che aveva scatenato diverse polemiche. Mentre in quella delega tutto il lavoro di ricognizione dei dati era affidato all’ex agenzia del Territorio, ora questo onere passa ai Comuni. Si tratta infatti di passare al setaccio 60 milioni di unità immobiliari; un lavoro enorme che avrebbe richiesto un impiego ingente di fondi e risorse. Vediamo in cosa consiste il nuovo catasto e quali sono le conseguenze per il portafoglio del proprietario di un immobile. Il pilastro della riforma è il passaggio dai vani ai metri quadrati. Due i parametri di riferimento: il valore patrimoniale e la rendita catastale. Questi sono determinabili attraverso un algoritmo basato su funzioni statistiche. Il valore patrimoniale è necessario alla determinazione del valore catastale e sarà legato ai metri quadrati ma per gli immobili di categorie A, B e C, il valore dipenderà anche dal valore di mercato, dalla localizzazione e dalle caratteristiche edilizie. Saranno presi in considerazione alcuni fattori: se ci sono le scale, se è presente o meno l’ascensore, il piano, l’esposizione, l’anno di costruzione, l’affaccio. Tutti questi elementi andranno a correggere il valore al metro quadrato di partenza. Dalla valutazione di queste caratteristiche moltiplicate per i metri quadrati scaturisce il valore patrimoniale. La rendita catastale sarà calcolata partendo dai valori locativi annui espressi al metro quadrato a cui si applicherà una riduzione derivante dalle spese per manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni e così via. Dopo questa sottrazione il nuovo valore sarà moltiplicato per la superficie. Il risultato sarà la rendita catastale. L’Anci ha ottenuto che venisse affidato ai Comuni la funzione catastale. Dovranno essere i Comuni a comunicare le caratteristiche del’immobile come appunto l’affaccio, lo stato di manutenzione che in una mappa catastale sono difficilmente presenti. Con la riforma verrebbe creato un catasto dei valori patrimoniali affiancato a rendite realistiche. Ma dal momento non tutti i dati sono disponibili negli archivi catastali e quindi occorre un lavoro capillare che richiede molto tempo e andrebbe svolto dai Comuni. Insomma una sorta di federalismo catastale. Quali gli effetti per i proprietari di immobili? La delega assicura invarianza di gettito ma le cose rischiano di essere diverse. Partendo dai dati di mercato, i valori e le rendite catastali salirebbe molto rispetto ad adesso. Sono state già fatte alcune simulazioni. Nel caso di un immobile di 91 metri quadrati nel’attuale categoria catastale A3, costruito meno di vent’ani fa, in buono stato e situato in una zona semicentrale, la rendita catastale salirebe a Roma del 902%, a Milano del 685%, a Bologna del 383% e a Palermo del 409%. La delega del 2012 prevedeva un intervento sulle aliquote Imu e sul meccanismo delle detrazioni per ammorbidire in parte queste rialzi. Quindi si tratterebbe di rivedere oltre alle aliquote Imu anche quelle Irpef e Ires per evitare una stangata. Sul meccanismo di detrazioni si sta discutendo in questi giorni come una delle ipotesi possibili di revisione dell’imposta sugli immobili. Secondo la Confedilizia «la delega al nuovo catasto algoritmico è stata migliorata. Il processo estimativo sarà adesso più trasparente e partecipato ma questi passi avanti non bastano». Il presidente dell’associazione dei proprietari di immobili spiega che «il discorso dell'attribuzione delle funzioni catastali ai Comuni è assai delicato. Come per le rendite occorre rispettare gli insegnamenti della decisione della Corte Costituzionale, ottenuta dalla Confedilizia, così per i Comuni occorre rispettare quelli delle sentenze che sempre Confedilizia ha ottenuto dal Tar del Lazio e dal Consiglio di Stato. La prescrizione sull'invarianza del gettito è una pura petizione di principio perchè non controllabile, e quindi non censurabile, se non stabilita in riferimento ad ogni singolo Comune».