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Spese per lavori come dividerle

Detta copertura presenta una parte aggettante e si vuole conoscere quali siano i criteri di ripartizione per il rifacimento della copertura.
Claudio Piccoli
In mancanza di diversa prescrizione contenuta nel Regolamento del Vs Condominio, al lastrico solare che svolge funzione di copertura di parte dell'edificio, deve essere applicato il regime ricavabile dall'art. 1126 c.c. e cioè l'attribuzione di 1/3 della spesa a carico del proprietario del lastrico o di chi ne ha l'uso esclusivo e i restanti 2/3 della spesa a carico dei condomini proprietari di unità immobiliari compresi anche in minima parte nella proiezione verticale del lastrico e fra essi in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Diverso regime dovrebbe essere applicato alla parte aggettante del lastrico per il quale sono a carico di chi gode della funzione di calpestio le spese di rifacimento della pavimentazione mentre sono a carico del proprietario del balcone sottostante che gode della funzione di copertura, le spese per l'intonacatura del sottobalcone ed a carico di entrambi, in parti misura, le spese per il consolidamento del solaio e sostituzione della guaina. Orbene, il criterio come sopra enunciato è contraddetto da alcune sentenze del Tribunale di Roma che in questa Associazione si sente di condividere. Secondo tali sentenze non è legittimo né tecnicamente possibile parcellizzare la superficie del lastrico dovendosi ritenere che sia la parte coprente che la parte aggettante costituiscano una unica entità materialmente inscindibile; di conseguenza il criterio contenuto nell'articolo 1126 c.c. deve essere utilizzato per il rifacimento dell'intero lastrico ivi compresa la parte aggettante.



Il tetto

in una palazzina
Chiedo un parere per la ripartizione delle spese di un solo spiovente del tetto di copertura della palazzina, sotto il quale si trovano degli appartamenti, il piano piloty e parte passaggio box interrato. Come va ripartita la spesa, per il piano piloty? Vanno coinvolte anche le altre palazzine?
Luca Ziosi
Occorre premettere che il tetto che copre l'edificio deve essere riguardato in modo unitario, nel senso che non si può operare una diversificazione fra i quattro (o più) spioventi della copertura, con la conseguenza che alla spesa per «un solo spiovente» debbono concorrere tutti i condomini coperti dal tetto considerato unitariamente, comprendendo nella spesa — gli appartamenti ed il locale ove insistono i box. Deve, invece escludersi dalla spesa il piano piloty, in quanto le parti comuni sono prive di millesimazione.



La vendita

di un lavatoio
Il condominio è composto da tre palazzine. Si chiede se per la vendita ad un condominio di un lavatoio posto al piano terra di una palazzina B si deve avere il consenso delle altre due palazzine o se basta l'unanimità della palazzina interessata?
Gianni Niosi
Per la vendita del locale lavatoio è necessario l'assenso totalitario dei condomini delle tre palazzine, in quanto l'art. 1 del Vs. regolamento di condominio annovera consimili locali fra le parti comuni a tutti i condomini indistintamente.
I quesiti vanno inviati a: Associazione Romana Proprietà Edilizia (ARPE) Via S.Nicola da Tolentino, 21 - Roma

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